Immobilienlexikon – Wichtige Fachbegriffe für Sie erklärt

Unser Immobilienlexikon ist Ihr umfassender Ratgeber und Nachschlagewerk rund um den Immobilienmarkt, der Begrifflichkeiten und Fachtermini aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft verständlich erklärt und Eigentümern wie Interessenten Einblicke in das facettenreiche Spektrum des Immobilienwesens bietet.

Diese Begriffe sollten Sie kennen

Angebotsmiete: Die Angebotsmiete ist der unverhandelte Mietpreis, den der Eigentümer für das Mietobjekt festlegt und öffentlich ausschreibt.
Angebotspreis: Der Angebotspreis ist der vom Eigentümer geforderte Preis für das Objekt, der im Exposé veröffentlicht wird.
Baufertigstellung: Die Baufertigstellung gibt die Anzahl aller im Bezugszeitraum fertiggestellten Wohneinheiten an.
Baugenehmigung: Eine Baugenehmigung wird von einer Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und erlaubt die unbedenkliche Realisierung, Änderung oder Beseitigung eines Bauvorhabens im öffentlichen Baurecht.
Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert des Bodens in bestimmten Bereichen (Stadt, Dorf, etc.), basierend auf regionalen Kaufpreisen und unter Berücksichtigung von Merkmalen der Grundstückslage. Er wird alle zwei Jahre neu ermittelt.
Bauintensität: Die Bauintensität gibt Auskunft darüber, wie viele neue Wohnungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums pro 1.000 Einwohner fertiggestellt wurden und spiegelt die Neubautätigkeit wider.
Bauträger: Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das auf einem Grundstück Wohn- oder Gewerbeimmobilien errichtet und im gesamten Prozess als Bauherr agiert, wenn sich Grundstück und zu errichtende Immobilie in seinem Besitz befinden.
Bestandsgebäude: Bestandsgebäude sind Objekte, deren Fertigstellung mehr als drei Jahre zurückliegt.
Betriebskosten: Betriebskosten in der Immobilienwirtschaft sind Kosten, die aus dem Gebrauch des Eigentums entstehen, einschließlich Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Bauakte: Die Bauakte enthält Unterlagen zu Bestandsbauten und kann beim Bauamt eingesehen werden, insbesondere im Rahmen von Genehmigungsverfahren.
Baulast: Die Baulast ist die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Flächen freizuhalten, und wird in Baulastenverzeichnissen oder Grundbüchern eingetragen.
Beurkundung: Die Beurkundung erfolgt durch einen Notar und macht den von Käufer und Verkäufer unterzeichneten Immobilienkaufvertrag rechtlich wirksam.
Courtage: Die Courtage ist die Provision oder Vermittlungsgebühr, die für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobiliengeschäfts an den Makler oder die Maklerin gezahlt wird.
Denkmalschutz: Mithilfe des Denkmalschutzes sollen kulturhistorische Immobilien geschützt und langfristig erhalten werden. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie sind zahlreiche Auflagen zu beachten. Sollen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden, müssen sie stets mit dem jeweiligen Denkmalschutzamt vereinbart werden. Das Denkmalschutzamt entscheidet zudem darüber, ob eine Immobilie die Anforderungen für einen Denkmalschutz erfüllt.
Doppelhaushälfte (DHH): Ein Doppelhaus besteht aus zwei aneinander gebauten Häusern, die jeweils einen eigenen Eingang besitzen und in der Regel von zwei verschiedenen Haushalten bewohnt werden. Eine Doppelhaushälfte (kurz: DHH) bezeichnet demnach eine der beiden aneinander gebauten Immobilien. In Statistiken werden DHH meist zu den Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) hinzugezählt.
Eigentumswohnung (ETW): Wenn das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses erworben werden kann, wird dies als Eigentumswohnung (kurz: ETW) bezeichnet. Eine Eigentumswohnung ist somit rechtlich selbstständig und zählt im deutschen Recht als Wohnungseigentum.
Einfamilienhaus (EFH): Im Gegensatz zu einem Mehrfamilienhaus besitzt ein Einfamilienhaus (kurz: EFH) lediglich eine Wohneinheit. Vorwiegend bezeichnet ein Einfamilienhaus eine Immobilie, die sich einzeln und freistehend auf einem Grundstück befindet. Jedoch können z.B. Doppelhaushälften oder Reihenhäuser zu statistischen Zwecken ebenfalls in diese Kategorie eingeordnet werden.
Eigentumsübergang: Das Eigentum an der Immobilie geht nicht automatisch beim Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer über, sondern erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
Energieausweis: Der Energieausweis ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet und Informationen über dessen Energieeffizienz bereitstellt. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis basiert auf der energetischen Qualität der Bauteile und Anlagentechnik, während der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre berücksichtigt. Der Energieausweis ist in vielen Ländern bei Vermietung und Verkauf von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben und dient dazu, potenziellen Käufern oder Mietern Informationen über die zu erwartenden Energiekosten und den ökologischen Fußabdruck des Gebäudes zu geben.
Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück, das einem Berechtigten (Erbbauberechtigten) gestattet, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Es wird in der Regel für einen langen Zeitraum, oft 99 Jahre, eingeräumt. Der Erbbauberechtigte zahlt für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Erschließungsbeiträge: Erschließungsbeiträge sind finanzielle Beiträge, die von Grundstückseigentümern erhoben werden, um die Kosten für die Erschließung von Bauland oder bestimmten Infrastrukturmaßnahmen in einem Gebiet zu decken. Erschließung umfasst typischerweise Maßnahmen wie den Ausbau von Straßen, Gehwegen, Beleuchtung, Kanalisation, Wasser- und Stromversorgung sowie andere infrastrukturelle Maßnahmen, die notwendig sind, um ein Grundstück für die Bebauung nutzbar zu machen. Die Höhe der Erschließungsbeiträge wird in der Regel von den örtlichen Behörden festgelegt und basiert auf den entstandenen Kosten für die Erschließungsmaßnahmen.
Ertragswert: Der Ertragswert einer Immobilie ist der geschätzte Wert, der auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen aus der Immobilie basiert. Dieser Ansatz betrachtet die potenziellen Mieteinnahmen und berücksichtigt dabei laufende Betriebskosten sowie Kapitalisierungsfaktoren. Der Ertragswert dient dazu, den Wert einer Immobilie anhand ihrer Ertragsfähigkeit zu bestimmen, insbesondere bei vermieteten Objekten.
Erwerbsnebenkosten: Erwerbsnebenkosten umfassen alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision, eventuelle Finanzierungskosten und andere Auslagen. Die Erwerbsnebenkosten erhöhen somit die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs.
Fälligkeitsmitteilung: Wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für den Immobilienerwerb vorliegen, fordert der Notar den Käufer auf, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.
Flurstück: Ein Flurstück ist ein klar abgegrenzter Teil eines Grundstücks, der im Liegenschaftskataster verzeichnet ist. Es wird durch eine eindeutige Flurstücksnummer identifiziert. Flurstücke dienen der genauen Vermessung und Abgrenzung von Grundstücken und sind die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster.
Grundbuch: Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert. Es informiert in „Abteilungen“ unter anderem über Größe und Nutzungsart von Bauten sowie Einschränkungen. Kaufinteressenten können einen Grundbuchauszug beim Amtsgericht einsehen oder elektronisch abrufen.
Grundschuld: Mittel zur Sicherung eines Baukredits. Die Grundschuld gewährt der Bank Zugriff auf die Immobilie über das Grundpfandrecht, wenn der Kreditnehmer nicht zahlt.
Geldwäsche-Immobilienkauf: Beim Erwerb einer Immobilie (Mieten/Kaufen) muss vom Immobilienkaufmann sichergestellt werden, wo das Kapital des Käufers für den Erwerb herkommt. Es muss sichergestellt werden, dass es sich um „Legales“ Geld (Gehalt, Erbe, Lottogewinn etc.) handelt und nicht um „Illegales“ Geld, welches durch einen Raub etc. erbeutet wurde. Legitimierung von Kunden. (Personalausweis anfordern)
Grundsteuer: Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer). Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Wert des Grundstücks oder der Wert des Grundstücks inklusive dessen tatsächlicher Bebauung.
Grunderwerbsteuer: Wenn Sie für eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus einen Kaufvertrag abschließen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt zahlen. Wie hoch diese ausfällt, bestimmt das jeweilige Bundesland. Sie kann zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. NRW = 6,5%
Hypothek: Eine Hypothek ist eine dingliche Sicherheit, bei der eine Immobilie als Pfand für die Absicherung eines Kredits dient. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann der Gläubiger die Immobilie veräußern, um seine Forderungen zu begleichen.
Immobilienbewertung: Mithilfe der Immobilienbewertung kann der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie mittels verschiedener Verfahren ermittelt bzw. geschätzt werden.
Instandhaltungsrücklage: Die Instandhaltungsrücklage ist ein finanzieller Reservefonds, den Wohnungseigentümergemeinschaften bilden, um zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten für gemeinschaftliche Teile des Gebäudes abdecken zu können.
Kaufpreis: Beim Kaufpreis handelt es sich um den Preis, den der Käufer eine Immobilie an den Verkäufer entrichtet. Der Kaufpreis ist im Kaufvertrag aufgeführt.
Kaufpreisniveau: Das Kaufpreisniveau indiziert den Mittelwert der Kaufpreisspannen in einer bestimmten Stadt im Verhältnis zum Durchschnitt aller Städte. Ist das Kaufpreisniveau >100, sind die Kaufpreise z.B. für ein Mehrfamilienhaus an diesem Standort überdurchschnittlich hoch.
Kataster: Register sämtlicher Grundstücke. Das Kataster ist in einen beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und in einen Kartenteil (Liegenschaftskarte) gegliedert. Anders als das Grundbuch enthält es keine Informationen zu Besitz- und Schuldverhältnissen. Auskunft erhält beim Katasteramt, wer ein berechtigtes Interesse nachweist.
Lage/Wohnlage: Man differenziert ein Stadtgebiet gemeinhin in vier Lagekategorien: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage und einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien können zusätzlich Mikrolagen identifiziert werden, die ebenfalls etwas über die Wohnqualität in diesem Bereich und damit auch etwas über das Preisniveau aussagen.
Mehrfamilienhaus (MFH): Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie, die aus mindestens drei Wohneinheiten besteht. Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus leben in einem Mehrfamilienhaus mehrere Mietparteien oder Wohnungseigentümer. Zudem kann ein MFH Gewerbeflächen besitzen. Dann wird in der Immobilienwirtschaft der Begriff Wohn- und Geschäftshaus verwendet.
Makler- und Bauträgerverordnung: Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt den Immobilienkauf vom Bauträger mit verbindlichen Bestimmungen zu Vertrag und Zahlungsplan.
Marktwert: Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte aktuelle Preis, zu dem das Objekt auf dem freien Markt gehandelt werden könnte. Dieser Wert basiert auf Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und vergleichbaren Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien. Der Marktwert spiegelt die aktuellen Marktbedingungen wider und ist entscheidend bei Immobilientransaktionen, Hypothekenfinanzierungen und anderen finanziellen Bewertungen.
Mietkaution: Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags hinterlegt. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für mögliche Schäden oder ausstehende Mietzahlungen des Mieters.
Mieterselbstauskunft: Eine Mieterselbstauskunft ist eine Selbstauskunft des Mietinteressenten für den künftigen Vermieter und informiert über die private, familiäre und wirtschaftliche Situation des Mietinteressenten. Die Auskunft erfolgt schriftlich mit Hilfe eines Formulars und wird dem Vermieter nach Besichtigung der Wohnung
Nettomietzins: Der Nettomietzins beschreibt den reinen Mietzins ohne Betriebskosten, den der Mieter einer Immobilie an den Vermieter zu verrichten hat. Er beinhaltet nur die Grundmiete und keine Nebenkosten.
Neubau: Bei Neubauten handelt es sich um Objekte, deren Fertigstellung maximal drei Jahre zurückliegt. Immobilien, deren Fertigstellung länger als drei Jahre zurückliegt, werden als Bestandsbauten bezeichnet.
Nichtwohngebäude: Es ist grundsätzlich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden zu unterscheiden. In einem Wohngebäude muss mindestens die Hälfte der Fläche zu Wohnzwecken dienen. Wenn weniger als 50 Prozent der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken dient, handelt es sich demnach um ein Nichtwohngebäude.
Nettokaltmiete: Die Nettokaltmiete ist der Mietzins, den der Mieter an den Vermieter für die Nutzung der Wohnung entrichtet. Dabei sind Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Müll nicht inbegriffen.
Preisspanne: Die Preisspanne zeigt die Bandbreite zwischen Minimum und Maximum auf, z.B. in Bezug auf Quadratmeterpreise innerhalb einer Wohnlage. Sie gibt Aufschluss über die Varianz der Immobilienpreise in einem bestimmten Gebiet.
Pacht: Die Pacht ist ein Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter gegen Entgelt das Recht einräumt, ein Grundstück oder eine Immobilie zu nutzen, meist für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke.
Reihenhaus (RH): Ein Reihenhaus (kurz: RH) ist ein Mehrfamilienhaus, das aus mindestens drei aneinander gebauten, gleichartigen Einfamilienhäusern besteht (Reihenmittelhaus und Reihenendhäuser). In Statistiken werden Reihenhäuser meist zusammen mit Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) gezählt.
Rendite: Unter Rendite wird der Gewinn eines ursprünglich investierten Kapitals verstanden, der in einem Jahr erwirtschaftet wurde. Die Rendite dieser Geldanlage wird immer in Prozent angegeben.
Sachwert: Der Sachwert einer Immobilie repräsentiert den geschätzten Wert, der auf den materiellen Komponenten des Objekts basiert. Dieser Wert wird unabhängig von aktuellen Markttrends betrachtet und konzentriert sich auf die physische Substanz sowie die Herstellungs- oder Reproduktionskosten. Bei der Immobilienbewertung berücksichtigt der Sachwert die Kosten, die für den Bau oder die Wiederherstellung des Gebäudes anfallen würden.
Schufa-Auskunft: Die Schufa-Auskunft ist grundsätzlich eine Sammlung von Informationen zu einer Person. Im Speziellen werden dort Informationen gesammelt, wie die Zahlungsfähigkeit. Mit der Schufa-Auskunft wird z.B. sichergestellt, dass ein potenzieller Kunde für eine Mietwohnung das nötige Gehalt/Vermögen hat, um diese bezahlen zu können.
Sondertilgung: Die Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung von Darlehen. Sie ermöglicht es dem Kreditnehmer, zusätzlich zur regulären Tilgung einen Extra-Betrag zurückzuzahlen und dadurch schneller schuldenfrei zu werden.
Transaktionsanzahl: Die Transaktionsanzahl stellt die Gesamtheit aller getätigten Verkäufe innerhalb eines festgelegten Zeitraums dar. Sie gibt Aufschluss über die Aktivität und Dynamik des Immobilienmarktes.
Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist der Betrag (in Euro), der im Rahmen aller Immobilieninvestitionen innerhalb eines festgelegten Zeitraumes gezahlt wurde. Es gibt Aufschluss über das finanzielle Volumen der abgeschlossenen Immobilientransaktionen.
Teilungserklärung: Die Teilungserklärung legt fest, was in einer Wohnanlage zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers und was zum Gemeinschaftseigentum aller im Haus gehört. Sie ist insbesondere bei Eigentumswohnungen relevant
Vergleichswert: Der Vergleichswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, basierend auf vergleichbaren Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung. Dieser Ansatz zielt darauf ab, den aktuellen Marktwert durch den direkten Vergleich mit ähnlichen Immobilien zu ermitteln.
Verkaufspreis: Der Verkaufspreis ist der ausgehandelte Preis, zu dem ein Objekt verkauft wird. Der Immobilienverkauf ist von der Umsatzsteuer befreit, wenn z.B. für die Immobilie eine Selbstnutzung vorgesehen ist oder die Immobilie privat verkauft wird. Wenn die Immobilie vermietet werden soll, unterliegt der Verkauf jedoch der Umsatzsteuer.
Vorkaufsrecht: Gemeinden kann aufgrund des Baugesetzes ein Vorkaufsrecht auf Grundstücke zustehen. Der Notar prüft dies mit einer Anfrage und fordert gegebenenfalls eine Verzichtserklärung an.
Verkehrswert: Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktwert einer Immobilie, der sich aus dem Spiel von Angebot und Nachfrage ergibt. Er dient als Grundlage für steuerliche Bewertungen und Transaktionen.
Wohn- und Geschäftshaus (WGH): Bei Wohn- und Geschäftshäusern (WGH) handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier Wohneinheiten. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. Ladenflächen im Erdgeschoss oder Arztpraxen. Im Objekt dominiert jedoch der Wohncharakter. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
Wohnfläche: Die Wohnfläche beinhaltet alle Grundflächen der Räume innerhalb einer Wohnung. Hierzu zählen Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume. Die Wohnfläche wird in Quadratmetern angegeben und dient als Maß für die Größe einer Wohnung.
Wohnung: Eine Wohnung besteht aus einzelnen oder mehreren Räumen, die nach außen umschlossen sind und zum Wohnen oder Schlafen dienen. Weiterhin muss eine Wohnung bestimmte Eigenschaften aufweisen, die die Führung eines Haushalts gewährleisten.
Zweifamilienhaus (ZFH): Ein Zweifamilienhaus (kurz: ZFH) ist eine Immobilie, die aus zwei annähernd äquivalenten Wohnungen besteht und zwei Parteien dient. Wenn eine der beiden Wohnungen eine wesentlich geringere Größe aufweist und nicht durch einen separaten Hauseingang erreicht werden kann, ist statt einem Zweifamilienhaus von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die Rede. Zu statistischen Zwecken werden ZFH meist zusammen mit Einfamilienhäusern gezählt.
Zwischenfinanzierung: Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das aufgenommen wird, um eine Finanzierungslücke zwischen dem Kauf bzw. Bau einer Immobilie und dem späteren Verkauf oder der dauerhaften Finanzierung zu überbrücken.

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